La inmobiliaria que te vendió responde por las fallas de construcción, aunque la obra la haya hecho otra empresa. Tienes 3, 5 o 10 años para demandar, según la falla, y por regla general se demanda ante un juzgado civil.
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Casos reales de viviendas nuevas
El ventanal de su depto nuevo se trizó solo.
Para la inmobiliaria, había sido un golpe.
2° Juzgado de Policía Local de Chillán, 2025
Nombre ficticio.
La puerta de su vivienda nueva no abría bien.
Demandó. El juez ni siquiera llegó a revisarla.
2° Juzgado de Policía Local de Las Condes, 2025
Nombre ficticio.
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La regla, en simple
La inmobiliaria que te vendió (la ley la llama «propietario primer vendedor») responde por los daños que vengan de fallas o defectos de la construcción. Responde aunque la obra la haya hecho una constructora: después ella puede cobrarle a los responsables (Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 18).
Plazos para demandar: 10 años si la falla afecta la estructura; 5 años si afecta elementos constructivos o instalaciones, o si no calza en otra categoría; 3 años si afecta terminaciones o acabados. Los de 10 y 5 años se cuentan desde la recepción definitiva de la obra por la Dirección de Obras Municipales; el de 3, desde la inscripción de la vivienda a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces (art. 18).
Esas demandas van por juicio sumario ante un juzgado civil, o ante un árbitro si las partes lo acuerdan (art. 19). Si el edificio o el condominio tiene un mismo permiso de edificación, al menos 6 propietarios pueden demandar juntos ante el juez de letras del lugar donde está el inmueble (art. 19).
Ojo: la Ley del Consumidor sí se aplica a la compra de una vivienda a una inmobiliaria, pero no en lo que toca a la calidad de la construcción (Ley 19.496, art. 2 letra e). Según el SERNAC, sí se aplica cuando la falla vuelve insegura la vivienda, y también en publicidad, cláusulas abusivas y condiciones ofrecidas en la venta.
Ley General de Urbanismo y Construcciones (DFL 458 de 1975), arts. 18 y 19, texto vigente. Ley 19.496 (DFL 3 de 2019), art. 2 letra e) y art. 3 letra d). Dictamen interpretativo del SERNAC sobre los plazos del art. 18 de la LGUC, Res. Ex. N° 338 de 06-06-2024.
Qué hacer si te pasa
1
Reclama por escrito a la inmobiliaria que te vendió, con fotos y videos de la falla. Guarda cada respuesta.
2
Averigua la fecha de recepción municipal del edificio y la de tu inscripción: desde ahí corren los plazos.
3
Si no hay solución, la demanda por la calidad va a un juzgado civil y con abogado. Hazlo dentro del plazo.
Ojo: Aunque postventa te hable de una «garantía de un año», la ley da 3, 5 o 10 años para demandar, según la falla.
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